深度剖析，土耳其房产投资移民！

2021/03/13 23:13 移民日记 25120 0

土耳其政府在2017年1月2日发布官方公报：在土耳其投资购买100万美元及以上房地产，并持有至少3年，可获得土耳其国籍。在2018年9月18日的政府公报中，将投资房地产购房的金额由100万美元降至25万美元。

对比之前法案规定的100万美元，一下子降低了3/4投资金额。购买土耳其25万美元以上房产，即可一家获得土耳其护照！于是土耳其护照，土耳其房产“一夜爆红”。

我从事土耳其移民的相关经历

我应该算后知后觉的，2018年9月份政府公报后，在2019年初己有不少移民公司己经在推土耳其移民了。我是在2019年6月份，才第一次踏上土耳其伊斯坦布尔。2019年四次往返土耳其，2020疫情爆发，我在2月份从土耳其返回，至今。

因为土耳其性价比最高的是25万美元的房产投资，所以，我去土耳其主要考察房产项目为主。前前后后看了二三十个楼盘。当然也穿过大街小巷，领略当地的风土人情。

我为什么会后知后觉，主要是土耳其本身在我们国人眼中是看不上的一个地方。一说到土耳其，大家会感觉的就是他是一个穆斯林国家，要在当地生活不太适合，其次就是这个地方比较乱。（但是在2019-2020年前后两个月的考察，我是直接改变了这一看法）

土耳其移民政策

土耳其的移民政策，目前主要是两类，第一类就是从100万美元隆至25万美元的房产投资移民；第二类就是存款50万美元的存款投资移民；两个移民政策都要求锁定三年；即房产或者存款3年内不得套现。

当然，还有一类就是融资购房移民；这个投资成本在12-13万美元左右；什么样一个情况呢？实际上，移民法案并没有融资一说，但聪明的国人想出了一个办法，就是由项目方或者第三方融资机构出钱，帮客户买下一套价值25万美元的房产，申请人只需要付3年的融资费用办理申请费用，即可全家入籍。（后面我会详细讲讲这个的风险）

截止2021年3月，土耳其移民现状如何？

2019年初，有不少客户就是直接办了存款移民；50万美元对于高净值客户来说，不算什么。而且存在银行的3年还有利息，约2.5%每年； 3年下来，利息相当于办理成本（申请手续费及律师费，正常移民公司的价格是2.5万美元）；当然，我们要考虑的是资金成本。50万美元，折算人民币350万左右，如果年回报可以在10%，那么3年的收益可以过百万人民币，这样算下来，存款移民相对来说就不是很划算了，加上部分人资金也不算充足，所以，不少人会选择购房移民。（当然，存款移民的申请者也大有人在，其它成本也很低，除了付个律师费外，如果你有50万美元的预算，我很推荐）

购房移民在2019-2021年期间，可谓是风声水起。我在土耳其时，考察每个楼盘的时候，都会碰到不少中国投资者。当然，有中国人的地方，就会乱相从生。深圳的某客户投资了3套土耳其房产，但实际并没有给到他相应的房产（项目方的问题，这个问题上了电视，我也是在群里看到电视台的报导视频），当然，也有移民公司被当地项目方坑的事（行业类的一个大瓜，项目方是香港人）。然后，就是客户跟移民公司之前的恩怨情仇了。

土耳其房产，主要是在伊斯坦布尔（这个城市不需要我多讲，你可以自行百度或者Google ，1500多万人口的国际大都市，机场都有三个，建城于公元前660年…），一开始，中国的项目方和移民公司进驻土耳其都是整个楼盘整个楼盘的拿房，然后再转手卖给申请者。疯狂的程度背后就是房价爆涨。批量化的整楼代理己经玩到了大小湖的期房了。（很多项目方当时就是从希腊整个团队直接迁至土耳其的，希腊的车可以直接开到土耳其伊斯坦布尔，历时8小时。别问我为什么会知道）

我之前在抖音发布了一个视频，分享土耳其购房的三个秘密；第一条就是购房可以申请退税18%，要求就是外国人首次购房，房产还必须是商业地产或者新建地产。（如果不是，也可以退税1-2%，但因为操作复杂，很多时候就放弃了。）；第二条就是一次性付款可以享受8.5折，更多的时候可以享受8折优惠（这个其实仅限于楼盘的标准价或者开发商对外的广告价格）；第三条就是政府项目是当地的价格评估行业标杆。

我这个视频发出后，听人说，同行对我颇有微词。其实我不在乎，我说的只是真相（当然也不是绝对真相）；所以我后来合作的当地团队和律师，都是带客户直接跟楼盘砍价，砍到合适了定房。疫情来了，人过去不了，现场看房选房就变的不现实了。所以就有了远程选房购房。

实际上，中国项目方整楼代理对于申请者来说，也是一件好事。为什么呢？伊斯坦布尔的楼盘总量就这么多，基本上你能选能看的房就这么多（购房移民基本上都会选择一手楼盘的房产），虽然伊斯坦布尔的楼盘价格从600美元 / 平方米到3000美元 / 平方米不等，但同一个楼盘，你对比多几家，价格自然还是挺准了。参与的人多了，竞争也就大了，竞争一大，利润可以就少了（猫腻也就少了）。

所以，2020年，基本上，绝大部分的申请者都选择了远程购房。我觉得土耳其的移民申请过程还是挺正规的。比如，如果你不去，是需要去土耳其驻当地大使馆去做POA的（POA内容清清楚楚，由土耳其当地律师拟好后发你，你需要带翻译一同去）。加上疫情，前后申请的时间就会比较久一点。正常从开始申请购房到入籍拿到护照需要6个月左右，当然，有些项目方和移民公司对业务不熟练，加上公证双认证的资料准备时间，当地房产评估等，有些一年了还没有拿到居留卡的也大有人在。

2021年，土耳其移民将进入红海。政府的要求也越来越严格，比如，3月份就新增了一项材料的要求。接下来，我预计对于那些不正规的融资购房的申请也会进行复核，可能会出现小小的地震（有些申请者会受到影响的可能），拟目以待。

……

我怎么看待土耳其移民？

我是比较看好土耳其移民的。相比希腊的25万欧元购房拿黄金签证，土耳其25万美元购房是一步到位入籍的。关键有一点，希腊的房产你不能售出，售出你的黄金签证就over了，但土耳其3年后可以售出。然后就是办理申请费用土耳其的也相对比较低。正常购房律师费加其它费用1万美元内就差不多搞惦了。

另外，土耳其算是一个大国，G20中唯一一个可以一步到位可以入籍的。有一点就是土耳其入籍不作背景调查（无需出具无犯罪证明）。相比一些岛国，土耳其也适合居住生活，我去过土耳其面地中海的南面，比如安塔利亚（Antalya），风景如画，真心不错。你在土耳其本土旅游玩乐一年半载，可以不同样。我现在也有一些客户就居住在当地，买台车，到处逛遛。

土耳其身份的好，很多资料可以搜得到，比如，可以申请美国E2，但我觉得，土耳其移民，主要还是体现在性价比上。3年房产如果出租，回报也有年4%左右，可以说零成本移民了。

土耳其房产如何？

我们这里说的土耳其房产，都是伊斯坦布尔这个城市的。伊斯坦布尔是土耳其第一大城市，其它城市的房产，我不怎么建议你买，海边旅游城市的除外。伊斯坦布尔城市是多中心化的一个城市，所以房价差距很大，中心地带的房产，2000-3000美金的也不少，而偏远一些的地方，几百美金的也不少；在我看来，几百美金每平的房产，周边的设施也不错，只是不是中心而己。如果要比较，建议同区或者同楼盘横向对比，否则无可比性。

土耳其的二手房也不少。原则上买二手房也是可以入籍的。但单套二手房没法可比，而且如果你不去当地，远程购房，就完全没有必要这么干了，风险更大。（如果有时间也能去当地，原则上可以自己去慢慢选。）新楼盘太多，所以我们都不愿意推二手房了。这一点不像希腊，希腊基本没有新房。

我个人还是非常看好土耳其未来的房产价格的。看涨，投资3年，多半都能赚钱。

土耳其投资购房移民有那些坑？

最大的坑其实不是买贵了房产，最大的是被骗了（前面我有说，而且是上了国内电视新闻），被骗就是钱财和身份两空。所以，选择一个靠谱的代理人比较重要。有人说，我是不是可以选择土耳其本地人来办呢？也是可以的。但当地的与中国人接触的土耳其人，也是人精了，单独自己去，肯定是会要叫坑里了。（我在土耳其遇到的当地人，好坏参半，当然都很友好啦！）

当然，房产价格可以横向对比。同样的产品比价格。

另外就是时间，为什么会有一年多还没有拿到身份的，甚至有的居留卡都没有拿到的。第一就是土耳其的移民项目还有初期阶段，很多移民公司从业者还没有经验，你选了这样的代理人，他甚至都没有去过当地，他自己都走很多弯路，你就是他的练兵小白鼠，可想而知会慢；第二就是那些害群之马，比如我有了解用低价房产，然后花钱去买评估报告（只是传闻，有待核实），这个过程中，就出问题的也有。

术业有专攻，对土耳其移民不熟的大有人在，比如购房款，一定要本人从海外帐户转帐到申请人在土耳其的银行帐户，再转到开发商的帐户。这个过程中，25万美元的转帐记录都要有，申请投资证明的时候才不会有问题。但我看貌似很多中介并不太清楚，在这里折腾了很久。

融资可行吗？

可行，但有风险。为什么呢？如果融资方是实打实的购房25万美元以上的房产，三年不抛售，那没有问题。但如果（传闻）只是购房个几万美元的房产，再做一个虚假的评估报告，未来肯定会被核查的。一经核查，问题就来了。申请的身份很有可能就会取消。

其次，个人觉得，融资的成本略高，12-13万美金，也可以考虑加勒比岛国身份了。（圣基茨，圣卢西亚也可以做到12万美元。）

但，从2021年开始，土耳其的移民将会变的更透明化了。（有不少人看了我的文章后，担心融资移民的风险。我想说，如果融资方采用的是实打实的购买25万美元以上的房产，而且是有付款记录，能出房产评估报告，还是不用担心的。至少，我们是这样操作的。相信就联系我们。）

有什么房产可推荐的吗？

项目太多，我不想一一例举。如果自住，建议亲自前往选房。如果纯投资，看性价比。价低的房产未必不好。有很多宝藏楼盘待发掘。当然，也可以联系我，我可以将最新的楼盘发你了解。

土耳其投资购房移民最快多久入籍？

保守的说，6个月内可以入籍，取决于选择的代理人，资料的准备，以前当地团队和律师的专业度。2021年，疫情貌似好转很多，时间会有所加快。

2021年5月26日，我从香港返回土耳其，持续工作。欢迎联系我。

附文：

1、土耳其移民最新问答